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2019-08-19 12:31 来源:新浪家居

  

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楼市进入今年下半场 房企推货速度将加快

时间:2019-08-19    热线:0311-85290821   来源:广州日报
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  楼市进入今年下半场 房企推货速度将加快

  下半年62个楼盘推新货

  文/广州日报全媒体记者蒋幸端

  7月,东莞楼市进入今年的下半场,除了刚需洋房产品陆续入市外,豪宅别墅也纷纷亮相。与此同时,为回笼资金,房企将加快推货步伐,定价回归理性以吸引购买力的释放。

  预计下半年将有62个楼盘推出新品,快速回笼资金将成为下半年楼市营销的主要内容。

  别墅豪宅纷纷亮相

  上周六,位于中堂的卓越金茂·浅水湾143平方米纯双拼江边别墅样板房开放,吸引了不少来自本市及广州的购房者。该别墅产品三面采光,与当下市场主流的小别墅相比,视野更开阔,且前院、后院、侧院三院合一,庭院面积更大,拥有更多的活动空间,因此受到购房者的关注。

  进入7月,东莞多个楼盘的别墅产品陆续亮相。在水乡新城片区,位于麻涌的云城投臻园别墅进行价格备案,首次备案价约为1.9万~2.3万元/平方米,毛坯别墅定价比当地精装修洋房的备案价高2000元~5000元/平方米。

  在东莞中心城区,也少有地出现几个住宅价格备案情况。记者从东莞市发改局官方网站看到,其中备案价格最高的是鼎峰源著,其别墅面积大,因而总价高,备案价格约为3.5万~3.9万元/平方米,总价高达2000万元以上。东城万科中天城市花园二期的别墅备案均价为2.6万元/平方米,总价约770万元。南城万科首铸翡翠东望别墅、洋房备案均价约2.8万元/平方米,总价约为300万~400万元。

  东南临深片区塘厦镇的侨信云起也为其144~216平方米的别墅产品申请了价格备案,备案均价为3.43万元/平方米,总价在500万~750万元之间。

  从备案价格来看,当下别墅产品总价最高的楼盘位于中心城区,而价格相对较低的是水乡片区等中心城区的周边镇。

  松山湖片区洋房定价较高

  7月有不少镇街也有普通洋房进行价格备案。目前东莞楼盘定价两极分化严重,不同区域楼盘定价不一样,东部产业园片区和水乡新城片区洋房定价仍然相对较低,松山湖片区楼盘定价则相对较高。

  记者从东莞市发改局官方网站看到,位于中堂的卓越金茂·浅水湾89~114平方米的三房四房洋房产品进行首次价格备案,备案均价约1.64万元/平方米;东坑的金地卓越松湖悦湾上周备案了80套洋房,主力户型为90~110平方米的三房四房,备案均价约1.72万元/平方米;位于常平的金田花园花域推出142套66~110平方米的一至三房洋房,备案均价为1.27万元/平方米,为上周价格备案楼盘中最低的价格。

  位于松山湖片区的楼盘则定价较高。如由碧桂园、华润、万科、保利、金地五大开发商联合打造、位于松山湖片区的松湖悦府合计推出145套98~123平方米的三房、四房产品,备案均价约2.51万元/平方米。

  不完全统计数据显示,上周东莞共有6个项目、701套新房完成了首次价格备案,其中位于麻涌、中堂、东坑的新盘备案均价在1.8万元/平方米以下,价格处于相对较低水平。

  东南临深片区等是重点加推区域

  进入下半年,企业融资收紧预期加强,为提高项目资金周转速度,房企将继续冲刺业绩回流资金,预计下半年东莞房企推货速度将加快。

  优房超·瑞城搜的统计数据显示,预计下半年东莞一手住宅潜在供应量约为381万平方米。截至6月底,在售库存492万平方米,预计2019年的总可售库存量达873万平方米。

  数据显示,2019年上半年,东莞市商品房开工量与去年同期相比有所增加,但仍处于近9年来的较低水平。这主要是受近两年土地供应萎缩,房企拿地不足的影响,以至于今年上半年新开工量有限。近期土地市场有所升温,预计下半年开工节奏或有所加快。特别是近两年来,在莞拿地房企以品牌房企为主,其资金较为充裕,开发周期较短,地块项目将陆续进入开工及入市状态。

  据了解,今年上半年共有27个纯新项目动工,主要分布在临深、滨海等片区,其中麻涌、松山湖、寮步皆有3个新项目开工;临深片区的多个项目近期已扎堆入市,滨海、水乡、城区下半年潜在货量也有望加大。

  优房超·瑞城搜的不完全统计数据显示,下半年预计共有62个楼盘有新品加推,松山湖、东南临深片区将是重点加推区域。

  ■ 市场分析

  定价合理撬动市场购买力

  今年上半年,东南临深片区表现亮眼。据优房超·瑞城搜介绍,上半年东莞住宅供应以东南临深片区为主战场,供应量约49万平方米。城区、滨海、松山湖片区供应量相当,在37万~38万平方米之间。水乡新城片区供应量依然有限。

  受到供应量的影响,上半年东莞住宅成交以城区片区为主力,主要是单盘的撬动,特别是位于高埗的万科第五城开盘时以1.6万元/平方米推货,性价比高,成为城区白领购房热选楼盘。此外,塘厦、沙田、虎门等区域同样由于新盘入市,定价合理撬动市场。尤其是塘厦多个楼盘入市支撑,在镇街当中供需独领风骚。

  对此,优房超·瑞城搜分析认为,从整体市场来看,外来房企在市场竞争中依然占绝对优势,洋房产品中,万科第五城比较畅销。塘厦也有星河时代、御城花园等个盘表现抢眼,主要在于价格取胜,以合理的定价或低于市场价格撬动市场购买力。

  购房者以本地客户为主

  2017年,深圳客撤离东莞市场;2018年,深圳客小幅回归东莞,占比增加;2019年,深圳客在东莞楼市中占比仍然较少,东莞楼市以本地客为主。

  受到东莞本地客对价格敏感度偏高的影响,今年上半年东莞新项目开盘呈现两极分化状态,定价过高楼盘去化率低,定价合理楼盘去化率较高。整体来看,今年上半年纯新盘开盘去化率低于往年同期。

  数据显示,今年上半年多个纯新项目开盘,去化率低于往年同期,且两极分化严重,不少楼盘开盘去化率仅五六成。据优房超·瑞城搜介绍,目前东莞项目开盘去化以本地客为主,除了当地镇街购房者外,主要是来自于周边镇街购买力外溢,当下市场大部分楼盘开盘现场已经较少有深圳客出现。

  记者发现,从定价来看,上半年不少东南临深片区楼盘定价在2万元/平方米以下,反而是中心城区楼盘定价在2.5万元/平方米以上,中心城区重新回归一线价格区域,东南临深片区楼盘则因潜在供应量大、限购政策持续、深圳客撤退等因素影响,定价回归理性。

  优房超·瑞城搜分析认为,当下购房者变得越来越理性,客户开始“隐藏”起来,观望态度严重,项目走货乏力,开盘项目去货率与去年同期相比差强人意。

  加快资金回笼将是行业主流

  今年上半年,东莞一手房市场成交平淡,特别是进入5月、6月,市场观望氛围日益严重,这对下半年房企回笼资金造成压力。预计下半年房企将会加大推货力度,调整价格以回笼资金。

  从区域分布来看,今年下半年松山湖片区依然是住宅新品加推的热门区域,而城区及水乡片区住宅供应量将有所放缓。从在售存量来看,塘厦、沙田、虎门住宅在售存量排名前三,存量面积皆超过30万平方米。下半年预推货量仍然主要集中在虎门、寮步、塘厦和沙田等区域,新增供应量皆超过20万平方米;总可售量塘厦、沙田、虎门排名前三,总可售货量皆超过50万平方米。

编辑:【高红超】
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